ギリギリの状態で買うと家やマンションを失うかも

2020/09/05
自動車やマンションなどの大きな買い物をする際に、無邪気な背伸びをしてしまい、人生の危機に陥ってしまう例は枚挙に暇がありません。たとえば、D夫妻もマンションを買うときに無邪気な背伸びをしてしまいました。D夫婦は、共稼ぎの夫婦なので銀行の住宅ローン係は「2人の年収は併せて800万円あります。800万円という年収からすれば平均的な3,800万円のマンションではなくギリギリで6,700万円のマンションを買うことが可能です」と言いました。

これは、最近はじまった「住宅ローンの自由化」によるもので、借り入れ条件が緩和されてきたために、同じ年収に対して今まで以上に大きな住宅ローン枠が認められるようになったため、大きなマンションを購入できるようになった結果です。もちろん、6,700万円のマンションは駅にも近く、部屋数も多く、3,800万円のマンションとは比べようもないほど魅力的です。そこでD夫婦は「2人で働けば何とかなるから大丈夫!」とお互いの顔を見ながら励まし合いました。

そして、数日後、2人は住宅ローンを申し込んで6,700万円のマンションを買ってしまったのです。こうして、D夫妻は、これから35年間、毎月23万円を返済する、長い長い旅路をはじめることになったのでした。しかし、それから3年後に2人の運命を大きく左右する事件が起こってしまいました。D夫妻に―人目のお子さんが誕生したのです。

妻の勤務先は産休に関しては制度が整っていましたが、育児休暇に関してはあまり理解のある会社ではありませんでした。そのため、子どもが急に病気になり保育園にも預けられないときには欠勤するしか手がありません。こうして妻は会社を辞めざるを得なくなりました。すると2人の年収は800万円から500万円へと激減してしまい、毎月23万円の支払いが滞ると結局はマンションを取り上げられてしまい、それが原因で2人は離婚することになりました。あのときギリギリの住宅ローンを組んでいなければ…。

家の本当の値段とは?

平均的な3,800万円のマンションなら月々11万5,000円の返済でOKなので年収の17%で済みますが、6,700万円のマンションを選んだために月々23万円の返済という年収の35%が住宅ローンの返済に回ることになってしまったお話です。D夫婦の失敗は「賃貸マンション」から「分譲マンション」へとライフスタイルを引き上げた際に今の状況だけを考えてギリギリの状態にまで支出を引き上げてしまったことです。だから子どもが生まれるという新しい状況の変化に対しては限界を超えてしまったのです。

そもそも6,700万円の住宅やマンションというのは6,700万円を用意するだけで買える代物ではありません。「販売価格」以外にも不動産業者の仲介手数料、契約書の印紙代、登録免許税、司法書士手数料、不動産取得税、保有税を支払う必要がありますし、仮住まい費用や引越し代、水道や電話移設代などもかかるため「追加費用」として「購入価格」の5~10%が必要です。さらに6,000万円の住宅ローンを金利3%で借りて35年払いとすれば「金利支払い総額」は3,700万円にも上ります。

つまり、6,700万円のマンションの本当の費用は1億1,000万円となるわけです。これを毎月23万円ずつ返していく運命が、これから35年間に渡ってD夫婦に待ち受けていたわけです。以上のような「購入価格と実際の費用との違い」について、よく分かっていないにもかかわらず、毎月の返済金額のことだけを考えてギリギリの状態でマンションを購入してしまうケースが非常に多いものです。

しかし、ライフスタイルというのは結婚した時点で大きく変わってしまうだけでなく、出産や育児や進学によっても大きく変わってしまいます。そのため、大きな買い物をするときには、これからの収入やライフスタイルの変化にも十分対処できるように、ある程度の余裕も必要になるということなんです。学校のテストでは、一夜漬けでも、ギリギリ間に合うわけですが、お金の問題では、ギリギリで間に合わせようとすると何かのきっかけで家を失うことになるんだってことをきちんと覚えておきましょうね。

家は投資ではなく住む所

住宅ローンとは年収との関係で金額が決まります。以前の旧住宅金融公庫では「1年間の返済金額が年収の20%まで」という条件だったので、本文の例で言えば875万円の頭金と3,500万円の住宅ローンを使って4,375万円のマンションしか買えませんでした。

しかし、新しくできた住宅金融支援機構が提供するフラット35では「1年間の返済金額が年収の30~35%まで」という条件で住宅ローンを組めるようになったので、年収800万円の35%にあたる280万円を返済するなら700万円の頭金と6,000万円の住宅ローンを使って6,700万円のマンションを買えるようになったのです。

視点を変えれば、従来は「20%の頭金」と「80%のローン」で年収の5倍程度のマンションしか購入できなかったのに、最近では「10%の頭金」と「90%のローン」で年収の6倍以上のマンションを購入できるようになったのです。

ただし、住宅購入にあたっては、「1年間の返済金額が年収の15~20%まで」に自制する必要があります。というのも、そもそも旧住宅金融公庫時代にとられていた「20の自己資金で100の物件を購入する」というやり方でさえ株式投資で言えば経験豊富な投資家だけに許される「信用取引」と同じ構造であるからです。

つまり20の自己資金に対して80を借り入れて100の物件を購入すれば「儲かる場合には5倍儲かるが、損するときには5倍損する」という仕組みです。これをさらに上乗せしていくとは、ほとんど自殺行為に等しいと言えます。こんな信用取引を平気な顔をして行っているのは住むべき場所を確保するためであることだけは、決して忘れるべきではありませんし、多少なりとも信用倍率を減らすためにも、ローンの上限に関して自制が必要ということです。